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LPR對房地產市場有什么影響?

文 / 一沐 2020-11-20 17:54:16 來源:亞匯網

  LPR對房地產市場有什么影響?這個問題我們先要搞清楚三個問題,然后就清楚房貸換錨以后,對購房者有什么影響了。第一、lpr為什么會發生,它是在什么樣的背景下發生的。第二、五年期lpr在房地產利率中起到什么作用?它的實施原則是什么?第三、未來lpr會有什么樣的走勢?

  第一,由于受到20年房改以來房地產迅猛發展勢頭的影響,很多資金流入到了房地產市場中,使得實體經濟出現了融資難,融資成本高的情況,給實體經濟的發展帶來了很大負面影響。

  為了解決好這個問題,扶持實體經濟就成為一個當務之急。但是,如果為了減輕企業的壓力而降低銀行貸款利息,這些資金很可能會大量流入到房地產市場,最后扶持實體經濟可能就會成為一句空話,甚至還適得其反。

  此次lpr政策的出爐,分成為1年期lpr和5年期lpr,其中1年期lpr就是專門針對實體經濟進行扶持的政策。目的在于對實體經濟降息減息,降低融資成本,減輕企業的負擔。為了防止更多資金流入到房地產市場,就分成了兩條腿的走路,一個是1年,一個是5年。由此可見,房地產市場利率的出現其實就是一個分水嶺,把銀行貸款利率分成了兩大塊,一塊是房地產,一塊是除了房地產以外的其他企業。

  第二,了解到這種背景,我們就知道5年期lpr到底是一個什么目的。說到底,他其實就是一條防洪線,防止因為出現低利息而產生的房地產領域大水漫灌。

  新的房地產市場利率是在每月LPR形成的基礎上,加上各省市主管銀行以及提供貸款的各商業銀行的點數后,最終形成。這樣一來就非常便于對各個城市的房地產市場進行實時的調節。除了每個月形成了lpr會產生上下浮動外,各個省各個城市還可以根據自己地方的實際情況、房地產的冷熱狀況,以及貸款個體的具體情況,進行適當的加點或者減點。商業銀行由此掌握了更大的主動權,同時“因城施策”也會因此做得更加到位,更加精細化。

  第三,基于此我們知道,房地產貸款換錨以后,要想從市場利率的變化中得到大便宜可能性并不大。但是基于越來越成熟的金融市場,以及寬松的信貸環境,當1年期lpr不斷往下降以后,5年期Lpr往上升的可能性也很小,大體的情況是1年期降的多一點,而5年期降的少一點。

  在這過程中,也并不排除某一些特殊的年份里,出于宏觀調控、房地產市場調控的需要,5年期Lpr往上提升,甚至提升到一個較高水平的情況。但是從全球經濟市場的發展規律來看,lpr上升并不是一個常態,越是發達的經濟體,它的總體市場利率都會保持在相對較低的水平。

  基于個人商貸的時間周期都比較長,少則10年,多則30年,因此當房貸換錨了以后,變成了浮動利率,從長期來看,對于從固定利率轉換過來的這一批貸款用戶來說,是有利的,享受到了前期基準利率帶來的“計劃經濟”紅利。這也是房地產個貸的分水嶺,從此國內房地產貸款用戶就分成了兩批,一批是新政前,一批是新政后。

  綜上,房貸換錨后對購房者的影響,也就分成了兩撥人?傮w看新政前的信貸用戶,換成了市場利率以后,在一個二三十年的貸款周期內,最終付出的利息會比基準利率時代來得更少,更劃算。而新政以后的貸款用戶由于有了各省市及各商業銀行加減點數的靈活手段,未來將取決于各個城市房地產市場調控的情況,如果市場過熱,貸款時可能就要為此多買單。

  從國家對房地產政策的長期措施來看,房住不炒、三穩政策、因城施策等等決定了未來樓市將會處于一個相對平穩的發展狀態,不會有大漲或者大跌的空間。因此,lpr政策的出現盡管對房地產市場會有影響,對購房者的購房所付出的利息會有些許影響,但是影響不會太大。換句話來說,如果把房地產貸款放在一個30年長的時間軸上,這種利率浮動所帶來的影響變化是非常有限的,遠不及通脹給貸款用戶帶來的紅利收獲。

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